Quanto costa mantenere una casa da affitto in Florida (per investimento)?

Quanto costa mantenere una casa da mettere in affitto in Florida?La settimana scorsa, grazie al nostro studio di progettazione Progetto Biocasa (miglioriamo casa con prodotti più sani), siamo andati in giro per l’Italia per eseguire dei sopralluoghi e fare delle consulenze.

Abbiamo dei clienti molto gentili, che chiedono da tutta Italia la nostra consulenza per la ristrutturazione della loro casa. Vogliono noi e ci pagano molto volentieri, anche le spese di trasferta, pur di averci al loro fianco.

Una delle coppie che ha richiesto il nostro aiuto, ha voluto addirittura ospitarci a cena a casa loro, per mangiare assieme e stare in compagnia.

Tutto questo è bello, ci da soddisfazione, perché ci da la possibilità di conoscere persone molto interessanti, belle persone sparse per tutta Italia.

Questo stesso approccio, questo stesso modo di lavorare lo abbiamo portato anche negli Stati Uniti, dove ogni giorno cerchiamo di costruire una realtà che rispecchi anche il nostro modo di essere.

Naturalmente ognuno di noi ha un suo modo di fare business che è frutto anche delle esperienze fatte nella vita. Noi abbiamo il nostro e lo condividiamo qui e attraverso quello che facciamo, sicuri del fatto che lavoriamo per persone che condividono e apprezzano il nostro modo di fare.

Quindi dove altri possono essere più “urlatori” e più insicuri, noi siamo più pacati e più solidi, dove altri a volte sfrecciano come meteore per poi sparire dopo qualche mese dal lancio dell’attività, noi (come dicevano i miei nonni) siamo come una macchina diesel: ci mettiamo il tempo che ci vuole per “carburare” e prendere velocità, però poi diamo il massimo fino alla fine e garantiamo lunghe distanze senza problemi.

Infatti, non siamo nuovi sul mercato, abbiamo iniziato la nostra attività negli USA nel 2011, dal 2014 siamo online e con costanza ti informiamo su come funziona il mercato immobiliare USA, tutto questo attraverso le nostre attività.

Dove gli altri urlano, dove gli altri aprono e chiudono, dove gli altri cambiano nome, noi da anni restiamo coerenti a quelle che sono le nostre attività.

Tutto questo è apprezzato dai nostri clienti, perché sanno che in noi trovano affidabilità.

Alla scoperta dei numeri di chi investe in case da affitto in USA

Oggi faccio un passo aggiuntivo e condivido con te alcune cose che vedo dalla posizione che ho il privilegio di avere, seguendo da vicino gli immobili in affitto dei miei clienti.

I numeri che riporto qui, ovviamente sono i numeri della nostra attività, che potrebbero non essere uguali ad altre attività, proprio perché noi abbiamo un nostro modo di lavorare e le nostre prerogative per acquistare bene un immobile.

Insomma abbiamo un nostro modo di gestire gli immobili da affitto in USA, abbiamo una nostra strategia e quindi qui ti parlo dei nostri numeri interni.

Iniziamo dai costi per mantenere una casa da affitto negli USA:

1) Assicurazione

Se intendi acquistare un immobile da affitto, non vale la pena rischiare che qualcosa di inaspettato metta a rischio il tuo investimento, quindi bisogna pensare all’assicurazione.

Come regola generale, se guardiamo i nostri immobili e proviamo a ricavare l’incidenza dell’assicurazione in base al valore dell’immobile, abbiamo visto che l’assicurazione costa di media 4 dollari annui ogni 1.000 dollari di valore della casa o per semplicità 400 dollari annui ogni 100.000 dollari di valore della casa (questo è un nostro calcolo, dei numeri che abbiamo ricavato dalla nostra esperienza, che però abbiamo scoperto essere utili).

A questa assicurazione base, va aggiunta un’assicurazione contro gli uragani, che però va accesa solo per i mesi necessari.

Se fatta bene l’assicurazione contro gli uragani, pur coprendo il valore dell’ immobile, non ha un costo eccessivo .

Quindi i prezzi che ti ho indicato, sono quelli che abbiamo visto applicati dalle compagnie assicurative a cui ci siamo affidati negli anni, sulla base della nostra esperienza. Altre attività probabilmente non avranno questi stessi prezzi perché avranno di certo compagnie diverse e coperture diverse.

Quindi se prendiamo come target di riferimento ad esempio una casa del valore di 199,900 dollari, siamo sui 799,6 dollari all’anno per l’assicurazione base a cui va aggiunta la copertura contro gli uragani che però va fatta solo per un periodo limitato.

2) Riparazioni e manutenzioni per mantenere in buono stato la casa

Se acquistiamo un immobile già ristrutturato e pronto da affittare, monitorando i nostri clienti in questi anni, abbiamo visto che, con le giuste attenzioni, per mantenere l’immobile in buono stato (con le manutenzioni di cui c’è bisogno) come spese rimaniamo circa sull’1% annuale del prezzo di acquisto.

Queste spese includono la manutenzione di tetto, finestre, moquette, impianti (scaldabagno, aria condizionata), bagni, cucina, pavimenti, elettrodomestici, allarme dei fumi e altre piccole cose che vanno monitorate e sostituite nel tempo, piccole spese di cui si deve sempre tenere conto.

Questi dati sono stati monitorati e testati su anni, quindi se parliamo di immobili acquistati con noi, lo consideriamo un prezzo molto attendibile.

Si sa, ci sono sempre dei ritocchi da fare sull’immobile, delle piccole manutenzioni a cui far fronte. La percentuale che ti ho detto tiene conto di tutti questi costi di manutenzione e riparazione ed è sicuramente un buon parametro di valutazione per i nostri immobili.

Quindi se come prima, prendiamo come target di riferimento un immobile del valore di 199,900 dollari possiamo dire che per riparazioni e manutenzione della casa siamo indicativamente intorno ai 1.999 dollari annui.

3) Property Tax

Questa tassa sulla casa è inevitabile, è paragonabile all’IMU Italiana, perché è la tassa sul possesso dell’immobile.

In questo momento, nella zona in cui operiamo e acquistiamo, questa tassa ha un importo pari a circa l’1,25% del valore dell’immobile (è una media).

Ovviamente anche questo valore fa riferimento alla zona della Florida in cui operiamo noi, solo cambiando città questo valore può cambiare e quindi può non essere più veritiero. E’ ancora più differente se si cambia Stato. Quindi questo valore dipende proprio dalla zona in cui si intende acquistare l’immobile da affitto.

Quindi riferendoci sempre ad una casa del valore di 199,900 dollari, la Property Tax nella zona in cui operiamo noi, si aggira attorno ai 2.498,75 dollari annui e bisogna tenerne conto.

4) Property Management

Il Property Managament è la struttura che si occupa di gestire il nostro immobile e di interfacciarsi con l’inquilino anche giornalmente, se necessario.

Il Property Manager è colui che fa da filtro fra te e l’inquilino, e che si occupa di tutte quelle piccole faccende che non puoi fare in prima persona se non sei in zona.

A parte la prima mensilità che va al Property Manager, per aver fatto un’analisi completa sugli inquilini e aver stilato il contratto d’affitto, il costo dei suoi servizi è pari al 10% su ogni mensilità dell’affitto, né un dollaro in più né un dollaro in meno.

Pagando questa fee al Property Manager puoi stare tranquillo: sarai aggiornato su tutti gli incassi degli affitti, su tutte le richieste degli inquilini, sulle riparazioni da fare se ce ne fosse bisogno.

Un esempio reale

Arrivati a questo punto, con questi dati facciamo un esempio concreto (come quello che vedi qui sotto), così possiamo ricavare nel concreto tutti i numeri di una casa messa in affitto negli USA, numeri che rispecchiano perfettamente la nostra realtà.


Casa in affitto da 199.900 dollari


Un esempio concreto di operazione immobiliare da affitto in USA, che è praticamente identica a quello che facciamo con i nostri clienti

Quindi ipotizziamo di acquistare l’immobile che vedi nell’immagine qui sopra, a prezzo pieno, quindi a 199.900 dollari.

Per noi è un po’ difficile immaginare di acquistare a prezzo pieno senza fare alcuna trattativa ma immaginiamo che sia così per fare un esempio più semplice.

Quindi pensiamo di acquistare la casa a 199.900 dollari.

Quello che sappiamo è che questo immobile è ristrutturato, ha 4 camere e 2 bagni e quindi per le caratteristiche che ha e per la zona in cui si trova è affittabile a 1.875 dollari al mese (lo so perché abbiamo affittato un immobile simile poco distante da questo a quel prezzo).

Sapendo tutto questo, questi di seguito sono i numeri di questa operazioni immobiliare da affitto:

RICAVI: 1875 $ x 12 mesi : 22.500 dollari annui

Da questi vanno tolte le SPESE:

  •  almeno 799,6 dollari per l’assicurazione
  • circa 1,999 dollari di media all’anno per la manutenzione dell’immobile
  • 2.498,75 dollari per la Property Tax (in realtà ho fatto un controllo e so già che la Property Tax per questo specifico immobile ammonta a 2.258,31 dollari all’anno, ma preferisco stare largo)
  • 2250 dollari all’anno per il Property Manager

Il GUADAGNO totale a questo punto è pari a 14.952,65 dollari all’anno.

Da questa cifra bisogna togliere il costo del commercialista per la società americana e le tasse.

Il commercialista americano non costa molto, possiamo arrotondare a 1.400 dollari per semplificare anche se il costo del commercialista americano dipende veramente dalla situazione personale di ognuno.

Non possiamo invece tener conto delle tasse in questo articolo, altrimenti diventerebbe un libro, ma possiamo vederle molto volentieri assieme in ufficio da noi.

Quindi partendo da questi dati possiamo ricavare 3 cose:

Al lordo (prima di pagare tutte le spese) impegnando circa 200.000 dollari otteniamo un rendimento di 22.5000 dollari quindi dell’11,25% annuo (questo non è affatto male)

– Al netto, tolte tutte le spese (tasse sugli utili a parte) portiamo a casa 14.000 dollari annui, che sono 1.166,66 dollari al mese (su cui pagare le tasse), in pratica l’equivalente di un buon stipendio base italiano e anche questo non è male

Al netto, quindi tolte le spese (rimangono solo le tasse sugli utili da pagare ma possiamo vederle in ufficio) otteniamo quindi una rendita del 7,01 % annuo, e questa è veramente una rendita molto buona, se pensiamo al capitale investito.

A tutto questo aggiungiamo che, per quanto ci riguarda, non abbiamo mai avuto la necessità di eseguire alcuno sfratto. Negli anni chi ha lasciato uno dei nostri immobili, lo ha fatto concludendo il contratto in modo bonario tramite disdetta anticipata o solo all’effettiva scadenza del contratto d’affitto e pagando sempre quanto dovuto fino alla fine.

Quindi non ci sono mai state spese aggiuntive da sostenere per lo sfratto degli inquilini.

Tenendo conto di tutto, e considerando anche che sarai proprietario di un immobile in Florida, il tutto come rendita non è affatto male.

Ovviamente questi numeri vanno bene per la nostra realtà, per descrivere le operazioni immobiliari da affitto che proponiamo ai nostri clienti, ma non sarebbero veritieri per altri e ti spiego perché.

Mi sono sempre rifiutato di acquistare immobili a prezzi troppo bassi, infatti i prezzi di acquisto di cui abbiamo parlato sopra vanno bene per gli immobili che acquistiamo noi ma non vanno bene per altri.

Ad esempio, qualcuno potrebbe chiedermi: “Perché non mi aiuti ad acquistare immobili a 70.000 dollari? Vanni, non mi interessa se sono in zone disagiate, aiutami ad acquistarli lo stesso”

Bene, io non tratto quelle zone, il perché è semplice da spiegare:

per gli immobili che acquistiamo le spese di manutenzione sono basse, perché chi riesce a spendere 1.875 dollari al mese di affitto è una persona che cura la casa e tiene in buono stato l’immobile, in aggiunta per questo inquilino benestante lo sfratto non è contemplato, per lui ricevere uno sfratto sarebbe una vergogna.

Mentre se vado in zone più disagiate dove gli immobili costano 70.000 dollari, gli inquilini trattano peggio il mio immobile e quei costi medi annui per la manutenzione che ti ho scritto non possono più essere validi (e non possono essere veritiere nemmeno le mie statistiche sullo sfratto).

Allo stesso modo anche l’assicurazione varia in base al quartiere dove si trova l’immobile. Se l’immobile si trova in una zona più disagiata, l’assicurazione ne deve tener conto perché ha più spese e maggiori rischi che si traducono in maggior numero di sinistri da pagare.

Lo stesso vale per il Property Management. Un bravo Property Manager preferisce lavorare in belle zone, per lui è difficoltoso lavorare in zone disagiate perché questo si traduce in maggior lavoro per lui che deve gestire più contenziosi, più manutenzioni e riparazioni. Quindi il nostro Property Manager potrebbe rifiutarsi di fornirci il suo ottimo servizio se gli immobili si trovano in zone troppo disagiate.

Questo per dirti come lavoriamo noi e come funzionano di norma le cose, sulla base dell’esperienza quotidiana.

Ovviamente da tutti questi conti mancano solo le tasse. Negli Stati Uniti le tasse non sono alte ma per capire la situazione personale, un libro non basterebbe per descrivere tutti i singoli casi.

Si può fare un conteggio più preciso, ma per farlo, una volta interessati si può richiedere un appuntamento di persona in ufficio da noi, dove lavorando sulle proprie esigenze e le proprie necessità, si può avere un dato preciso.

Ovviamente posso descriverti tutti questi costi perché posso monitorare tutti questi aspetti attraverso gli immobili da affitto dei miei clienti e utilizzo tutti questi numeri per migliorare sempre di più.

Come hai visto sono dati interni ricavati sulla base della nostra attività e posso dirti che di certo vanno bene se si vuole acquistare con il nostro aiuto un immobile negli USA ma difficilmente potranno andar bene per altri, perché di sicuro non penso utilizzino le nostre stesse strategie, il nostro metodo di acquisto e i nostri prodotti.

Per chi invece vuole iniziare con noi, questi dati sono un ottimo punto di riferimento, perché rispecchiano la nostra realtà.

Per questo motivo, se anche tu necessiti di una struttura seria che ti affianchi in ogni singolo aspetto sull’acquisto del tuo immobile da affitto in USA, per avere questi risultati, contattami pure attraverso questa pagina e unisciti anche tu ai tanti altri che ci hanno conosciuto e che hanno fatto gli stessi passi con noi.

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4 commenti su “Quanto costa mantenere una casa da affitto in Florida (per investimento)?”

  1. Ciao Vanni, ho letto il tuo articolo sui costi e spese se uno vuole affittare un immobile, a parte che mancano i costi della tasse sugli utili, quindi un 7% al lordo delle tasse, mi sembra un po’ pochino su un investimento di 200mila dollari.Forse è meglio acquistare, ristrutturare e rivendere. Quello che trovo strano è 1.400 $ all’anno per pagare il commercialista , se hai come unica fonte di reddito quell’appartamento in affitto .
    Ciao Cristiano

    1. Ciao Cristiano, scusa se parto dal tuo commento per approfondire ma in certi momenti bisogna essere chiari.

      Da sempre mi pagano perché non abbellisca le cose, anzi mi pagano perché vogliono che io dica la verità così com’è e lo stesso farò anche qui.

      Qui non c’è nessuna intenzione di offenderti (nel caso potesse sembrarti così), ma invece uso il tuo commento solo per approfondire un aspetto importante.

      Devo (e sono diretto) nel riportare le cose, anche se quello che dico può far male o meno, lo faccio perché sono in obbligo nel riportare le cose come stanno.

      La tasse ovviamente avrai notato che ho scritto io nell’articolo che non ci sono e vi vanno viste assieme in ufficio, spero nessuno creda che con diverse tipi di società che si possono aprire negli USA, diverse situazione fiscali personali e diverse operatività, e le stesse tasse italiane che cambiano ogni anno, l’argomento tasse sia lo stesso, perché altrimenti non c’è nemmeno la base per parlare di qualcosa. Nei diversi momenti questo cose si vedono in ufficio con me, se si è interessati.

      Da come scrivi immagino non hai mai avuto quella somma disponibile (è così per molti e non lo dico per sminuire), ma lo dico perché nei diversi appuntamenti che faccio settimanalmente, vedo che chi muove certe cifre si pone in modo diverso.

      Spieghiamola meglio, esistono in questo settore 2 tipi di investitori, l’investitore prudente e l’investitore aggressivo.

      Tutti e due hanno una propensione al rischio, ma questa propensione al rischio non è sempre la stessa ma cambia con il cambiare dell’importo investito.

      L’investitore aggressivo con 10.000 dollari e molto più sfrontato dell’investitore aggressivo con 200.000 dollari.

      Quello con 10.000 pur di prendere qualcosa in più rischia molto di più, perché se gli va bene guadagna, ma se va male, perde solo 10.000 dollari. 10.000 dollari sono comunque una cifra importante ma se fossero tuoi non è che senza sei proprio disperato, in qualche modo e in poco tempo li recuperi lo stesso. Quindi abitualmente gli investitori aggressivi con 10.000 dollari arrivano persino a schifare un 7% come ritorno, convinti di fare molto di più.

      Infatti vengono attratti da ritorni decisamente assurdi sapendo che sanno rischiando.

      Lo sanno perché potrai notare che scrivono spesso “speriamo che tutto vada bene” o “speriamo che questa volta funzioni” o “speriamo che funzioni anche per me”, scrivono questo perché anche loro stessi hanno dei forti dubbi rispetto a quello che stanno andando a fare. Sono infastiditi da questo, ma rischiano molto perché la cifra è più contenuta.

      Questo atteggiamento non se lo può permettere invece chi ha 200.000 dollari. Chi ha 200.000 dollari liquidi, quasi sempre li ha raccolti in anni e anni di sacrifici o con i sacrifici fatti dai loro genitori.

      Per loro già un investimento con un ritorno del 7% è già un investimento che sembra aggressivo e quindi devono capire come lo possono ottenere. Queste persone se vedono un rendimento invece addirittura del 15% o del 20% fuggono, perché lo sanno che il rischio per loro è davvero molto alto, a quei livello perdere anche solo un 20% significa perdere cifre importanti.

      Se invece ad esempio fossimo di fronte a investitori prudenti o (usando un’altra parola molto comune nel settore) “investitori conservativi”, loro sono ancora più predenti e si aspettano un 7% se hanno 10.000 dollari e addirittura il 3% o 4% se hanno sui 150.000/200.000 dollari.

      Questo è importanti capirlo perché questo è un aspetto molto importante in questo settore.

      Grazie a tutto questo anche tu ora puoi capire perché questo è un investimento mirato ed indicato per un investitore prudente che vuole investire 150.000/200.000 dollari

      Non solo, questo serve anche a capire bene perché a me non piace servire persone che si aspettano ritorni superiori al 7%/10%.

      Per me (è la mia opinione personale, ma per altri è diverso) questi non sono investitori immobiliari ma li considero al pari degli scommettitori alla roulette o cose simili, penso che se loro vogliono ritorni superiori al 7%/10% non si devo rivolgere a me e io non ho niente di interessante da offrire a loro.

      Quindi alla fine (se fossi interessato) sarai tu a porti una una domanda:
      – Ti aspetti rendimenti superiori al 7%/10%? Allora non ti devi rivolgere a me e qui ahimè non troverai niente di interessante per te.
      – Sei un investitore immobiliare prudente? Allora questo è il posto giusto.

      Il resto sarebbero tutte chiacchiere.

      P.S. Sul commercialista ti ringrazio, mi hai fatto notare un errore di scrittura che ho sistemato.

  2. Salve,
    penso che un accenno alle imposte da pagare sia importante, come ad esempio i casi più comuni di imposte pagate dagli investitori che segue, oppure un range di importi che l’eventuale investitore si troverà a dover pagare sul rendimento lordo. Oltretutto sarebbe utile un chiarimento riguardo le spese riportate nell’articolo, se siano detraibili dall’imponibile o meno.
    Ho investito in proprietà in Italia e all’estero e ovviamente la componente fiscale è dirimente in certi casi, tale da non rendere conveniente un investimento immobiliare.
    Sono d’accordo che il 7% sia un’ottimo rendimento, paragonabile ad altre asset classes come l’azionario (nel lungo periodo) ma temo che la componente fiscale riduca drammaticamente questo ritorno.
    Cordiali Saluti

    Federico

    1. Salve Federico.
      Sono cifre volutamente prudenti, non sono alla ricerche di clienti che cercano rendimenti troppo aggressivi, questi sono clienti che vanno a finire volutamente in mezzo ai casini.

      In questo caso specifico, arriviamo a circa il 5% in modo prudente.

      Ma più di questo non ho intenzione di scriverlo qui sul blog.

      Ci sono decine di cose da tener conto: il tipo di investimento, l’importo, il tipo di attività, il tipo di inquadramento, il tipo di società se ne usiamo una, come ha indicazione di dichiarare il tutto il tuo commercialista, il range temporale, il budget di partenza, le persone con cui lo fai, come ti affiancano, cosa, fanno, dove lo fanno, ecc.

      La tua è una domando molto importante, ma proprio perché la mia è una conoscenza molto approfondita sulla materia, è impossibile parlarne in poche righe qui in un blog. Su questo è d’accordo qualsiasi commercialista preparato sulla materia.

      Questa è una di quelle cose che viene approfondita nell’appuntamento in ufficio.

      Solo se una persona ha la sensibilità di parlarne in ufficio, allora siamo a piena disposizione.

      Ti ringrazio per la domanda, anche se magari non ho risposto come volevi, questa domanda mi permette di essere chiaro sul perché.

      Cordiali saluti.

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